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中国拍卖 | 农权交易联姻拍卖 撬动农村资源
2018/9/25 9:51:53  来源:中拍协  编辑:

《向往的生活(第二季)》收官了,收视率高居各大综艺节目榜首,节目中的农房、田地、山林,悠闲的田园生活让许多城里人神往。不过和城里不一样,由于农村的土地集体所有制,加上这些不动产缺乏相关权证,长期以来一直制约三农发展。如何让农房、田地、山林等资产变“票子”?关键是要让这些资产流动起来,可以交易,才有价值

农村产权知多少

 

我们常说的农村产权,确切的说应该是农村集体经济产权,既包括集体经济组织所拥有的土地、山场、水面、草原、滩涂等自然资源的产权,也包括集体经济组织所拥有的能以货币计量、纳入账内核算的资产产权。农村集体经济产权包括所有权、使用权、收益权和处置权四个权能。

 

2014年10月18日,农业部在其官方网站刊登农业部副部长陈晓华专访文章。陈晓华强调,农村集体资产产权归属不清晰、权责不明确、保护不严格等问题日益突出,侵蚀了农村集体所有制的基础,影响了农村社会的稳定,改革农村集体产权制度势在必行。

 

2018年6月19日,农业农村部向媒体介绍农村集体产权制度改革进展情况。截至2016年底,全国农村集体资产总额是3.1万亿元(不包括土地等资源性资产)。已发文确定吉林、江苏、山东3个省开展整省试点,河北石家庄市等50个地市开展整市试点,天津市武清区等150个县开展整县试点,目前中央试点单位共涉及1000个县左右,约占全国总数的1/3。同时,全国已有18个省份自主确定了266个省级试点县。

 

农村产权流转面临三大困境

 

农村产权流转交易,是指农村产权权利主体通过公开市场,将其拥有的全部或部分产权依法、自愿、有偿流转交易的行为。全国各地也如雨后春笋般建立了多种形式的农村产权流转交易市场和服务平台,激活农村土地等资源要素,使沉睡的资源“动”起来、“活”起来。

 

2017年11月9日,中国农业大学出版社出版发布《中国农村产权流转交易市场发展报告(2017)》,报告中提到目前很多农村产权交易中心成立后交易流转并不活跃,随着农村产权交易市场的建设与完善,农业适度规模经营面临的瓶颈势必会成为承包地流转市场活跃发展的障碍。而农业适度规模经营效益的提高是促进新型农业经营主体承租土地的源动力,也是各农村产权流转服务平台能够顺利推进流转业务的推动力。

 

其次,在大多数农民对进场交易流程缺乏全面认识的阶段,为了实现农村产权交易,需要专业的第三方中介服务及服务机构来进行有效补充与完善。大部分地区市场交易中心从无到有,市场关注人员业务水平有限,市场宣传推广能力较弱。

 

再次,在对关键资源的整合上力不从心,且优质资源较为匮乏。信息市场化推广渠道易受限,处在“小流转”困局中,仅限于当地小规模私下流转,缺乏“请进来、走出去”的“大流转”媒介。

 

三种融合方式进入农权交易市场

 

农村产权拍卖机遇很大,但拍企该如何介入市场?目前农村产权交易市场与拍卖联姻有三种模式。

 

现阶段,我国大部分地区主要的平台承建商是政府部门或是国有企业,拍卖企业以会员身份进入农村产权交易中心。如温州嘉诚拍卖就是作为001号会员签约,以经纪会员的身份进入到温州市农村产权服务中心的。在这种介入模式下,拍卖企业主要介入的是农村集体经营性资产,获取利润的方式是拍卖佣金,温州嘉诚2016年10亿元的成交额中,有相当大一部分是来源于温州农村产权服务中心。

 

第二种模式是由政府承建平台,承包给民营机构来做。比如乐清市农村产权服务中心,就是由政府引入市场服务机构。温州嘉诚等拍卖企业作为承包商,代理开展业务咨询、培训与农村产权政策宣传,拓宽资产处置渠道。乐清是全国农村集体产权制度改革试点市,这种以“政府+中介”的农村产权交易模式,更有利于在全国被复制、落地和实践。

 

此模式下,双方可以形成共同体,共同占领市场,共同改变农民、农村集体组织的交易习惯,共同做好精准项目推荐,取得好的市场效果。拍卖企业作为承包商介入,营利点不仅是拍卖佣金,还可以通过提供综合服务来获取报酬。

 

如果当地没有建立农村产权交易市场,拍卖企业也可以向当地政府部门争取自主建立交易所。2015年9月,温州嘉诚主办承建了永嘉县农村产权服务中心,这也是全国第一个由拍卖企业直接承建的农村产权交易市场。

 

温州嘉诚在承建中心前做了大量的筹备工作,4名员工2年时间内,走访了永嘉县近190个村,摸清这些村有什么资产需要处置,需要以哪种形式处置,根据有资产、易处置列为A类,资产多、需要宣讲列为B类,资产少、处置困难列为C类,对各村进行分类。并联合评估机构、融资担保公司、保险公司等进行资源整合,为农村产权依法流转交易提供一站式服务。

 

目前永嘉县农村产权服务中心的主营内容有,土地承包经营权流转,村集体经营性资产交易,村三产安置房全程代理,农房交易法律见证,衍生金融服务产品。交易品种不仅包括了涉农的产权交易,还包括了自行开发的延伸服务。2016年10月底,永嘉县农村产权服务中心业绩是465宗交易,金额3.8亿,土地流转47宗,6000亩,1000余万元,14宗集体资产拍卖,衍生代理安置房20万平方米。

 

抓住机遇 入市掘金

 

三种融合模式中,第二种“政府+中介”的介入或许更具实际推广意义,那么拍卖企业可以通过哪些接口进入到农村产权交易当中?

 

平台要做大做强,必须开放,一方面是对外开放,另一方面是对内的相关支撑体系需要重新构架,这也正是拍卖企业进入的好时机。目前,拍卖企业参与农村产权交易市场,已有网络竞价、现场拍卖、会议培训和实训操作等实践。

 

2016年11月,成都市首宗集体林地经营权、林木所有权及使用权流转网络电子竞价会举行。5家企业经过47轮竞价后,最终以25万元拍出,项目溢价率108.33%。2017年7月,“大邑县鹤鸣乡牟家营村200亩林地经营权、林木所有权、使用权”拍卖会采用现场拍卖,以4.7万元成交。2017年2月,拍卖企业的拍卖师与农村产权交易所的农村职业经纪人,开展现场培训会,互相交流市场业务拓展鼓励农权持有者进场交易,沟通业务规范交易流程,探讨提升服务范围。

 

成都农交所成立之初,并没有拍企参与其中,最后与四川拍协共同选择了三家拍卖机构进入。这三家企业当时的传统业务都受到了很大冲击,这次合作给公司带来了机会。三家拍企进入后,按照成都农交所的构想,帮助农交所出台了许多政策,这些政策在中心跟农民、企业、市场交易中取得了很好效果。这一过程,对成都农交所来说交易规模扩张了、改革目标实现了,对拍卖企业来说,让拍卖企业获得了新的发展机遇,走出了发展困境。

 

此外,成都农交所与拍卖企业签署了战略合作协议,签约企业不仅可以联络机构分支点的名义对外宣传、拓展市场,提升公信力。还可以会员单位或合作单位的名义做交易前或交易后的系列服务,这对双方来说都是有益的。成都农交所还计划将业务进行分块、划片,不同区片归属不同拍卖企业。

 

跳出拍卖提升服务

 

拍卖服务该如何融入到具体业务中呢?拍卖企业应跳出拍卖提升服务,为农村资产资源流转提供更多的技术、市场、信息支持。输出专业的技术服务及专业知识,保障农村产权交易、执行。注重线下服务,主动上门去做对接,依靠专业力量,让更多的农民进入这个市场,实现农村资产增值。温州嘉诚就归纳整理出一套有效的支持方案,内容包括:协助市场调研、定制承建农村产权服务中心总体方案、具体业务流程及范本、政策文件汇编、团队培训沙龙等。

 

农交所在选择拍卖企业作为合作伙伴时又有哪些标准呢?原则上需要具备两个要素:一是目光长远。大部分农村产权交易中心是公有性质,公益性较强,因此拍卖企业在和这类农村产权交易中心合作时要注意寻找契合点。二是要有研究能力、学习能力。对市场有准确判断,能够从整体上把控项目,还要对交易相关法律熟知,这样才能延伸服务中心业务。

 

成都地区拍卖市场比较成熟,因此对合作企业的要求更加具体。如公司成立时间3年以上,具备AA级以上拍卖资质,拍卖从业资格8-10人以上,至少有2-3名拍卖师,还要有农村产权交易的相关活动业绩。

 

抱团取暖 携手共创未来

 

拍卖企业如何抓住农村产权交易中心建设的机遇期,不仅需要结合当地资源,更需要抱团取暖。

 

3月28日,在安徽拍协召开的农村产权拍卖调研座谈会上,公布了一组数据:2017年,全省农村承包耕地流转率达到45.5%,农产权拍卖成交578.65万元,同比增长275.32%,居各项业务增长之首。但拍卖成交总量不大,只占全省拍卖成交总额的1.1%,有着巨大的发展空间。

 

座谈会上一致同意成立农村产权拍卖调研小组,摸清安徽省农产权拍卖资源存量和农产权拍卖的现状,帮助拍企在开拓农村产权拍卖业务时找准切入点和用力点。

 

4月23日,中拍协赴北京农交所,就进一步在网络竞价信息化系统应用、培训等领域资源共享进行洽谈。促进拍卖行业与农村产权交易领域高度融合,实现两个市场的良性互动和健康持续发展。

 

如若能够发挥行业协会间的通力合作,在农村产权非标准的权能、评估、抵押等问题方面,建立一系列的常规标准,一个统一标准的交易信息平台和综合信息数据库,将更加有利于保证农村产权交易及增值服务规范性、可持续性发展。